Information inför extrastämma om stambyte 20 oktober 2021

Längst ned finns en ordlista som förklarar de begrepp som används i texten.
 I oktober 2021 hölls en extra föreningsstämma för att få beslut som behövdes för att styrelsen skulle kunna gå vidare med arbetet. Här är den information som skickades ut i samband med kallelsen:

Våra radhus uppfördes 1956. Förutom i enstaka fall (som en direkt följd av att vattenläckor har uppstått i några bostäder) har våra vatten– och avloppsstammar inte bytts sedan husen byggdes för 65 år sedan. Generellt brukar man anse att den tekniska livslängden på denna typ av rörledningar är cirka 50 år, varför ett stambyte står högt på listan i föreningens underhållsplan.

Badrummen på övervåningen renoverades 1995 och då byttes även de vatten- och avloppsrör som leder från vatten- och avloppsstammarna till dessa. 1998 drogs fjärrvärme och varmvatten fram till bostäderna.

Under våren 2020 lät föreningen göra en förstudie inför kommande stambyte, i enlighet med underhållsplanen. Förstudien resulterade i rekommendationen att ett komplett stambyte bör genomföras snarast. Samtliga tappvattenledningar inne i lägenheter, med undantag av badrum på övervåningen, bör bytas ut. Samtliga avlopp, såväl dag– som spillvatten, med undantag av badrum på övervåningen, bör bytas ut. Avluftning av avlopp i badrum på övervåningen måste kontrolleras noggrannare innan relevant åtgärd kan föreslås och kan också komma att ingå i projektet. Så kallad ”relining” av vatten- och avloppsstammarna har med anledning av rörens höga ålder och mycket slitna skick inte bedömts vara möjlig.

Styrelsen har under våren 2021 handlat upp och skrivit avtal med en projektledare från SBC Projektledning, Adnan Tulic, som kommer att hjälpa oss med utformning av förfrågningsunderlag, upphandling av entreprenör, byggmöten, ekonomiuppföljning och besiktning. 

Varför extrastämma? 
Styrelsen beslutar om underhåll, men eftersom stambyte kräver ingrepp i yt- och tätskikt som är medlemmarnas ansvar, så måste ansvarsfrågan röstas om. Vidare krävs det ett stämmobeslut att ändra utförandet i det före detta pannrummet. 

Idag används de flesta före detta pannrum som tvättstuga (vilket de varken är byggda eller utrustade för) och de uppfyller inte heller kraven som ställs på ett sådant utrymme. Pannrummen saknar bland annat tätskikt och anslutning till avlopp för tvättmaskin. Det vore tekniskt klokt att göra om rummet till en tvättstuga för att undvika framtida vattenskador i dessa rum. Detta räknas inte som vanligt underhåll.

Infomöte – upplägg Vid infomötet presenteras först nuläget: vad har gjorts, varför vi behöver genomföra ett stambyte, vad vi ska rösta om.
Sedan följer den formella extrastämman där alla får rösta om styrelsens två förslag.  Efter stämman kommer en fördjupande information av vår projektledare Adnan Tulic med möjlighet till utfrågning kring specifika frågor. 

Vad ska vi rösta om?
1. Godkännande av att föreningen, i samband med underhållsåtgärder i fastigheten, övertar reparations- och underhållsansvar avseende delar av lägenheten som påverkas av stambytet vilket medlemmen (enligt stadgarna) normalt ansvarar för.
Detta krävs eftersom delar av ytskiktet kommer att påverkas då stammarna byts ut. Beslutet handlar om att föreningen får gå in i lägenheterna för att riva och sedan återställa tät- och ytskikt. Efter att dessa åtgärder blivit utförda och besiktigade återgår ansvaret för dessa skikt till medlemmen.

2. Godkännande av åtgärder för stambyte. Föreningen ansvarar för att återställa före detta pannrummet efter byte av rör och brunn så att rummet uppfyller nuvarande regelverk för tvättstugor, det vill säga golven kommer att förses med tätskikt samt ett avloppsrör för tvättmaskin med korrekt anslutning. Samma princip gäller i gäst-WC där det idag saknas tätskikt under klinkergolvet. Enligt gällande regler för WC med handfat ska dessa rum förses med tätskikt på golv. Efter åtgärder återgår ansvaret för detta rum till medlemmen.

Vilken typ av majoritet krävs för detta stämmobeslut?
För att stambytet ska kunna ske krävs att minst två tredjedelar av samtliga bostadsrättshavare (inte enbart av de på extra föreningsstämma närvarande medlemmarna) röstar ja till dessa punkter. Det är viktigt att alla medlemmar deltar vid extrastämman eller ordnar med fullmakt. Fullmaktsblankett finns bifogad infobrevet.

Vad händer sedan?
Givet att föreningen röstar ja på styrelsens förslag så är nästa steg ett framtagande av förfrågningsunderlag för att kunna begära in anbud av minst tre olika entreprenörer. I samband med förfrågningsunderlag kommer en besiktning av typradhus att ske, samt filmning av avloppsavluftningsrör.  Efter att förfrågningsunderlag har skickats genomförs anbudsgenomgång, upphandling, projektplanering, projektstart.  Parallellt sker en noggrann budgetplanering samt val av finansiering!

Ordlista

  • vatten- och avloppsstammar – de rörledningar som för tappvatten till och spillvatten från byggnaden
  • förstudie – utredning av förutsättningar för, i det här fallet, statusen på delar av våra hus och vilka åtgärder som anses relevanta för att åtgärda brister som finns
  • underhållsplan – Föreningens långsiktiga planering för när nödvändig renovering och underhåll ska ske för att hålla våra hus i skick
  • tappvatten – varm- och kallvatten som kommer ur blandaren (kranen)
  • spillvatten – avloppsvatten från handfat, dusch, wc etc
  • dagvatten – regnvatten när det landat på tak och mark
  • relining – en enklare form av renovering av befintliga rör som går ut på att man lägger på ett lager plast på insidan av rören.
  • avluftning – rör kopplat till avloppsstam som hindrar baksug och dålig lukt
  • förfrågningsunderlag (FU) – dokument och ritningar som specificerar vad som skall utföras. Dessa skall vara tillräckligt detaljerade för att en entreprenör skall kunna lämna en offert för utförandet av arbetena.